王麗新

　　10月12日，據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站消息，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造。住建部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來，已入庫城中村改造項(xiàng)目162個(gè)。

　　讓超大特大城市“挑大梁”推進(jìn)城中村改造，是一盤大棋，能夠解決城市發(fā)展不平衡不充分的矛盾，對(duì)今后的智慧城市建設(shè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)步，將帶來多方面的深遠(yuǎn)影響。

　　第一，有望拉動(dòng)數(shù)萬億元量級(jí)投資，有效擴(kuò)大內(nèi)需。從過往超大特大城市城中村改造項(xiàng)目實(shí)踐來看，一般單個(gè)項(xiàng)目投資門檻多超百億元，開發(fā)周期也多達(dá)數(shù)年，將有效帶動(dòng)房地產(chǎn)和建筑行業(yè)不斷發(fā)力。

　　據(jù)申萬宏源證券預(yù)計(jì)，后續(xù)城中村改造入選城市人口門檻的限制可能會(huì)放寬，入選城市數(shù)量有望擴(kuò)圍至21個(gè)-35個(gè)。估算本輪城中村改造每年投資額約為1.5萬億元-2.1萬億元，累計(jì)投資額約為7.3萬億元-10.6萬億元。

　　通過城中村改造有助于將超大特大城市建設(shè)成宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。如此一來，居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間將同步更新，進(jìn)一步激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力，諸如建材、裝修、物流、基建、家電等多行業(yè)會(huì)迎來發(fā)展利好，亦將為相關(guān)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供窗口和契機(jī)。

　　第二，促進(jìn)住房需求進(jìn)一步釋放。超大特大城市一般是人口流入地，需進(jìn)一步滿足當(dāng)?shù)貏傂韬透纳菩妥》啃枨?。城中村改造將?huì)催生新的改善型購(gòu)房需求，這是當(dāng)下住房消費(fèi)的重要購(gòu)買力之一。同時(shí)，部分原有城中村居民的購(gòu)房需求也會(huì)被激發(fā)，有可能帶動(dòng)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩夸N量上行。

　　未來或?qū)⒂懈喑鞘刑剿鞒鞘懈录俺侵写甯脑煅a(bǔ)償?shù)男履Ｊ?，商品房銷售市場(chǎng)將會(huì)受益，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。此外，此輪城中村改造將與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，對(duì)于完善我國(guó)住房保障體系、住房租賃房源供給體系均具有重要促進(jìn)作用。

　　第三，加快房地產(chǎn)企業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。住建部提到，超大特大城市城中村改造分三類推進(jìn)實(shí)施：一類是符合條件的實(shí)施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實(shí)施拆整結(jié)合。

　　從上述實(shí)施細(xì)則來看，簡(jiǎn)單的大拆大建的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式已不合適，需要因地制宜，結(jié)合城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以及居住環(huán)境等多種因素，靠“本地化”和“專業(yè)性”做頂層設(shè)計(jì)，與“開發(fā)”相比，“運(yùn)營(yíng)”更重要。而隨著城中村改造進(jìn)入到實(shí)操階段，多個(gè)城市已積極跟進(jìn)，這是房企參與分享紅利的重要機(jī)遇。

　　不過，城中村改造項(xiàng)目牽一發(fā)而動(dòng)全身，只準(zhǔn)備好了資金和了解了市場(chǎng)需求還不夠，相關(guān)企業(yè)還需要“投、建、運(yùn)、管”全壽命周期參與。換言之，基于自身布局的城市和業(yè)務(wù)模式，房企還要尋求多元化的合作對(duì)象，內(nèi)外兼修地夯實(shí)城市更新業(yè)務(wù)賽道，將有助于開發(fā)商盡快擺脫舊“三高”（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）發(fā)展模式弊端，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式創(chuàng)新。

　　整體而言，當(dāng)前，我國(guó)城市發(fā)展由過去增量為主轉(zhuǎn)向存增并重，在此背景下，城中村改造有望成為后續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)重要抓手，加快推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。