記者 孫蔚

　　2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場仍處于深度調(diào)整之中，何時筑底修復成為最受關(guān)注的話題。2024年房地產(chǎn)市場走向如何？不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議深刻分析當前經(jīng)濟形勢，系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟工作，強調(diào)明年要堅持“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，也為樓市發(fā)展定調(diào)。

　　積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險

　　“這是歷年中央經(jīng)濟工作會議中，對房地產(chǎn)領(lǐng)域提及最多的一次。”中指研究院研究總監(jiān)陳文靜在談及今年中央經(jīng)濟工作會議的重要部署時對記者說，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)明年要堅持“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”。

　　會議強調(diào)，多出有利于穩(wěn)預期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策，在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進取，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“‘堅決’兩字表明了中央對守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線的態(tài)度。當前，房地產(chǎn)風險主要體現(xiàn)在房企債務化解、項目保交付等方面。”陳文靜表示，預計2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細化落實，“三個不低于”等政策若能實質(zhì)性落地將有助于改善企業(yè)融資環(huán)境；“保交樓”資金和配套舉措有望進一步跟進，推動化解項目交付風險。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2024年將在推動實質(zhì)性保交樓、企業(yè)自救和外部救助相結(jié)合、夯實企業(yè)自救主體責任和地方屬地責任方面下功夫。

　　樓市銷售有望走出低迷

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1―11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份擴大0.1個百分點，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

　　銷售端的市場壓力仍然不小。1―11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1―10月擴大0.2個百分點；商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1―10月擴大0.3個百分點。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)計算，1―11月份，全國商品房銷售均價為10478元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，全國房價均價已持續(xù)6個月下滑。

　　從單月表現(xiàn)來看，11月份數(shù)據(jù)向好，全國商品房銷售面積為7930萬平方米，環(huán)比增長2%；商品房銷售金額8157億元，環(huán)比增長0.8%。嚴躍進認為，對比10月份單月全國商品房銷售面積環(huán)比下跌28.4%，商品房銷售金額環(huán)比下跌26%，雖然11月的數(shù)據(jù)回升幅度有限，但說明銷售端未再繼續(xù)惡化。

　　12月14日，北京、上海兩個重要一線城市同日出臺了多項重磅樓市政策，包括大幅下調(diào)購房首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化普通住宅認定標準、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動剛需消費者入市，提高二手房和新房市場去化能力。

　　58安居客研究院院長張波、中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉等多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，此次北京、上海的樓市新政整體超出預期，普宅標準的調(diào)整和預期一致，大幅度下調(diào)二套房首付比例釋放了更加積極的信號，明顯有利于提振市場信心，也向市場傳遞出拉動樓市回歸穩(wěn)定健康發(fā)展的堅定決心。此次發(fā)布的新政有利于市場走出低迷，預計今年最后半個月直到2024年第一季度，市場有望出現(xiàn)一個小陽春。

　　“三大工程”有利于穩(wěn)定市場

　　本次中央經(jīng)濟工作會議還指出，加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，中央已多次在重要會議中強調(diào)“三大工程”的重要性，先后通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導意見。預計2024年，“三大工程”配套政策將加快落實，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

　　李宇嘉對記者表示，“三大工程”既是樓市發(fā)展新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進的著力點。“三大工程”著眼于房地產(chǎn)長期健康運行與穩(wěn)定增長，力圖解決結(jié)構(gòu)性問題、供需錯配、需求斷層等長期問題。本質(zhì)上來看，新時期住建系統(tǒng)的“三大工程”，都是在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方面做文章，以匹配需求，并與擴大房地產(chǎn)內(nèi)需結(jié)合。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“平急兩用”設(shè)施建設(shè)或與低效、閑置基礎(chǔ)設(shè)施結(jié)合，因地制宜實現(xiàn)資源再利用，將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生積極帶動作用。

　　關(guān)于城中村改造，陳文靜告訴記者，根據(jù)中指研究院測算，22個超大特大城市待改造城中村規(guī)模約10億平方米，若相關(guān)政策加快推進，將對房地產(chǎn)需求及投資產(chǎn)生明顯支撐。值得注意的是，2024年是城中村改造的啟動之年，城中村改造對房地產(chǎn)銷售、投資的實際拉動或有限，但對市場預期的影響至關(guān)重要。

　　在保障性住房方面，今年《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導意見》提出了配售型保障房的發(fā)展思路，重點要解決工薪收入群體住房困難，提出“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復建設(shè)造成浪費”。

　　陳文靜預計明年配售型保障房將在部分城市探索實施，通過收購市場存量房屋來改建保障房，不但可以加快保障房供應的節(jié)奏，也可以有效地去化市場庫存。另外，隨著配售型保障房政策不斷落實，未來對商品住房市場的限制性政策預計將減少，市場和保障的關(guān)系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性，高質(zhì)量、好地段、好服務的新房項目依然具備市場潛力。