房地產“5?17”新政發布至今已一個月有余，市場發生了哪些新變化？目前，保交房工作正在有力推進，作為其中的重要保障，城市房地產融資協調機制“白名單”項目的貸款審批金額已達9350億元。首付比例降低后，全國百城中已有超八成的城市明確執行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%；房貸利率取消全國下限后，全國百城首套、二套房貸利率已普遍降至“3”字開頭的水平。

　　打好保交房攻堅戰

　　從供給端確保已售、在建的商品住房按時交付，這是穩定需求端預期的前提與基礎。當前，保交房工作正在有力、有序推進。“國家、省、市三級已抽調精干力量，組建工作專班，實行集中辦公，統籌推進工作；同時，建立保交房項目信息系統，及時、準確跟蹤督導工作進展。”住房和城鄉建設部副部長董建國表示。

　　5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議明確提出，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。“主要考慮通過摸清底數、分類處置、司法支持、建立長效機制等措施，打好城市商品住房項目保交房攻堅戰。”董建國說。一方面，摸清底數。城市政府要全面排查本市在建、已售的商品住房項目，鎖定難交付的項目，準確掌握存在的問題，建立項目臺賬。另一方面，分類處置。城市政府要按照市場化、法治化原則，指導項目開發企業制訂“一項目一策”處置方案。

　　在以上過程中，城市房地產融資協調機制可發揮牽頭協調、有力推進的積極作用。今年1月份，住房城鄉建設部、國家金融監督管理總局聯合出臺《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，搭建政、銀、企溝通平臺，幫助房企、金融機構實現精準有效對接。自今年1月下旬至5月16日，在不到4個月的時間內，城市房地產融資協調機制“白名單”項目的貸款審批金額已達9350億元，全國已有297個地級及以上城市建立了該機制。

　　“‘白名單’由房地產項目公司自愿申報，由所在城市的區縣預審并提出名單，協調機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入‘白名單’，不符合條件與標準的則要實施整改，推動問題解決，形成閉環管理機制。”金融監管總局副局長肖遠企說，此外，協調機制要負責優化預售資金監管流程，合理確認預售監管資金的額度，并壓實房地產企業、房地產項目公司的責任。

　　據悉，截至5月27日，中國工商銀行已審批通過“白名單”項目500余個，審批通過貸款金額超1500億元，將按照工程建設進度逐步投放；截至5月26日，浙商銀行一二批次協調機制的主辦行項目已達59個，授信金額187億元，累計放款76億元。“工商銀行各級分支機構加強與協調機制對接，積極獲取項目清單，按照相應條件和標準、參與審核把關納入‘白名單’的項目，建立授信審批綠色通道，確保符合條件的項目能進盡進、應貸盡貸。”該行公司金融業務部相關負責人說。

　　對于那些資不抵債的項目，接下來，監管部門將推動其進入司法處置程序，該破產的破產，該重組的重組。“要把維護購房人合法權益擺到首要位置，在此過程中，要堅決依法查處各類違法違規行為，不讓違法違規者‘金蟬脫殼’，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關。”董建國說。

　　　釋放合理購房需求

　　從購房門檻的角度看，5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》，降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%。“調整后，城市政府仍可據此因城施策。”人民銀行副行長陶玲表示，在城市政府確定的首付比例下限的基礎上，商業銀行可根據客戶風險狀況，自主決定具體的首付比例。貝殼研究院最新監測數據顯示，截至今年5月末，百城中超八成城市已明確執行首套房最低首付15%、二套房最低首付25%。

　　從降低購房財務成本的角度看，進入今年6月，全國百城房貸利率已普遍降至“3”字開頭的水平。貝殼研究院最新監測數據顯示，2024年5月，百城首套主流房貸利率平均為3.45%，較上月下降12個基點；二套主流房貸利率平均為3.90%，較上月下降26個基點。其中，5月首套、二套主流房貸利率分別較2023年同期回落55個基點、101個基點。此外，5月銀行平均放款周期為22天，依然維持著較快的放款速度。

　　值得注意的是，目前房貸利率已取消全國下限，實現了利率市場化。此前，全國首套房貸利率政策下限為5年期以上LPR減20個基點，二套房貸利率政策下限為5年期以上LPR加20個基點，各地結合自身實際，在全國下限的基礎上加基點。5月17日，中國人民銀行發布《關于調整商業性個人住房貸款利率政策的通知》，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。“取消房貸利率政策下限后，商業銀行可根據客戶風險狀況，自主決定利率水平，實現房貸利率市場化。”陶玲說。

　　與此同時，公積金貸款利率下調0.25個百分點。此前，5年期以上首套房公積金貸款利率為3.1%，下調各期限品種公積金貸款利率0.25個百分點后，5年期以上首套房公積金貸款利率降至2.85%。

　　記者走訪北京地區多家房地產中介機構發現，“5?17”新政發布后，市場出現了小幅回暖，主要是前期積壓的觀望情緒進一步釋放，性價比最高的一波房源正在被消化。與此同時，大戶型成交量有所增加，改善性需求的購房者漸次入場。同時也發現，購房者并未表現出明顯的加杠桿意愿，底價成交明顯，成交價偏向穩定。

　　陶玲表示，如果未來房地產市場供求關系發生較大改變，人民銀行將適時恢復執行政策下限或指導城市政府恢復政策下限，調節供需。

　　研究消化存量房產

　　中共中央政治局4月30日召開會議，強調要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

　　5月17日，陶玲在國務院新聞辦舉行的國務院政策例行吹風會上表示，設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。具體來看，保障性住房再貸款規模為3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

　　“這項政策是人民銀行為支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現多重目標。”陶玲說，一是加快存量商品房去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交房和“白名單”機制，房地產企業出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續建，改善房企的資金狀況。

　　6月7日召開的國務院常務會議指出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。6月12日，中國人民銀行在山東省濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，強調要加強制度保障和內外部監督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業可持續，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防范道德風險。其中，城市政府選定地方國有企業作為收購主體，該國有企業及其所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

　　“新一輪穩地產、去庫存政策‘組合拳’的用意是穩定房地產市場，而不是過度刺激，更不是鼓勵投機。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬表示，讓住房回歸居住的本質，讓人民住上高質量、合心意的好房子，才是房地產行業行穩致遠的關鍵。 （經濟日報記者 郭子源）