新興產(chǎn)業(yè)缺少空間、基礎(chǔ)設(shè)施老舊落后、公共服務(wù)供給不足……在不少大城市的老城區(qū)，高質(zhì)量發(fā)展、高品質(zhì)生活面臨改造難、成本高的沉重歷史包袱。重慶市中心城區(qū)之一的南岸區(qū)，同樣面臨這樣的共性問題：面積僅262.43平方公里，人口密度大，建設(shè)空間所剩無幾。

　　在存量空間中尋求發(fā)展增量，將歷史包袱變?yōu)槔铣莾?yōu)勢，近年來南岸區(qū)通過城市有機(jī)更新，讓老小區(qū)、老廠房、老街區(qū)、老樓宇、老遺跡變成宜居地、打卡地、新興產(chǎn)業(yè)聚集地、歷史文脈傳承地，老城區(qū)持續(xù)煥發(fā)新活力。

　　盤活存量空間 注入新興產(chǎn)業(yè)

　　走進(jìn)重慶市南岸區(qū)“金陵車世界”汽車主題商圈，特斯拉、比亞迪等16個品牌的新能源汽車應(yīng)有盡有，這里不僅有“科技范”的銷售門店，還有維修養(yǎng)護(hù)、個性化改裝等服務(wù)業(yè)態(tài)。讓人難以置信的是，這個時尚商圈是由一家老舊廠房改造而成。

　　改造超過30萬平方米的老舊廠房，使其成為新的產(chǎn)業(yè)承載地，吸引綠色、高科技企業(yè)入駐，南岸區(qū)正在實現(xiàn)產(chǎn)城新融合。

　　南岸區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會主任趙劍敏介紹，隨著城市的發(fā)展，以往老舊城區(qū)改造的傳統(tǒng)拆建模式“拆遷――收儲――出讓再開發(fā)”，對居民生活影響大、投入產(chǎn)出也難以平衡。為此，南岸區(qū)通過城市更新高效利用存量資源、釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。

　　一些城市老街區(qū)因基礎(chǔ)設(shè)施破損、環(huán)境臟亂差等，使良好的區(qū)位優(yōu)勢得不到有效發(fā)揮。南岸區(qū)因地制宜重塑老街區(qū)、打造城市新IP，引來流量打卡和海量消費。

　　每逢節(jié)假日，來南岸區(qū)龍門路乘坐長江索道的游客總是排著長隊，但由于龍門路片區(qū)修建時間早，過去街道兩側(cè)店鋪多是棉絮加工、垃圾回收等業(yè)態(tài)，每年約400萬旅游人群白白流失。

　　南岸區(qū)近年來著力對龍門路片區(qū)實施更新，經(jīng)沿街建筑改造、注入歷史文化元素，成功吸引了社會資本投資時尚范、文藝范的文創(chuàng)餐飲門店。

　　南岸區(qū)更新后的老舊街區(qū)正在形成一批消費新地標(biāo)：南山上再現(xiàn)茶馬古道文化的“黃桷埡老街”，有“天上街市”的美譽(yù)，累計吸引游客300萬人次；彰顯重慶對外開放歷史的彈子石老街，入選首批國家級旅游休閑街區(qū)……

　　從外流到回流 從深閨到身邊

　　南岸區(qū)團(tuán)圓堡小區(qū)建于1988年，由于建筑老化、管理缺失，小區(qū)環(huán)境臟亂、管網(wǎng)破損堵塞等問題日益突出，有條件的居民紛紛搬走。

　　社區(qū)干部楊樺說，2020年小區(qū)啟動改造，當(dāng)時居民普遍要求拆遷安置，但又達(dá)不到拆遷標(biāo)準(zhǔn)。面對改造阻力，南岸區(qū)按照“黨建和融、要事和議、治理和順、小區(qū)和諧”的思路，和居民共同協(xié)商增設(shè)停車場、社區(qū)食堂，改造小區(qū)公共空間，并倡導(dǎo)居民組織起來打造“和家”文化。

　　小區(qū)去年9月改造完成，居民謝建芬說： “我在團(tuán)圓堡生活了20多年，過去經(jīng)常發(fā)生亂停車等矛盾，現(xiàn)在環(huán)境好了、鄰里和諧了，一些搬出去的老居民又搬回來了！”。

　　如何防止老舊小區(qū)改造后問題反彈？南岸區(qū)將老舊小區(qū)改造和基層治理提升相結(jié)合，一方面在高密度老城區(qū)中用“插件織補(bǔ)”方式，完善教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)；一方面，建立改造內(nèi)容居民議、過程居民管、效果居民評機(jī)制，推動224萬平方米零散小區(qū)實現(xiàn)首次物業(yè)覆蓋。

　　近年來，南岸區(qū)累計改造老舊小區(qū)334萬平方米，惠及居民4.1萬戶，原住民累計回遷近4000戶，居民總體滿意度達(dá)90%以上。

　　歷史文物和遺跡是城市文脈的見證，但大量不同類型、等級的文物和遺跡因缺少管護(hù)資金、人員和機(jī)制，藏在深閨無人問，甚至在城市化進(jìn)程中存在滅失風(fēng)險。南岸區(qū)以“文物修復(fù)+產(chǎn)業(yè)注入+市場運作”的方式，讓這些文物和遺跡重?zé)ㄉ鷻C(jī)。

　　走進(jìn)重慶開埠遺址公園，重慶開埠歷史陳列館等十余棟清末民初老建筑修繕一新，正為開園迎客進(jìn)行工程收尾。重慶渝地遠(yuǎn)見文化產(chǎn)業(yè)有限公司副總經(jīng)理黃琪康介紹，2020年10月開埠遺址公園項目啟動建設(shè)，總投資近5億元，預(yù)計今年下半年開園。“我們對這里的文物和建筑進(jìn)行原貌修復(fù)，同時發(fā)展文創(chuàng)、特色餐飲等產(chǎn)業(yè)反哺保護(hù)，真正實現(xiàn)文物活化、長效運營?！?/p>

　　重慶故宮文物南遷紀(jì)念館、龍門浩老街、銅元局重慶時光……南岸區(qū)一大批歷史建筑和文物在城市更新中，不但成為尋常百姓身邊的公共文化空間，還推動了都市文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　探索更新路徑 創(chuàng)新融資模式

　　不少大城市的部分老舊高層樓宇基礎(chǔ)設(shè)施老化、維護(hù)費用高、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)單一，面臨人去樓空、閑置浪費的問題。

　　南岸區(qū)南坪商圈的嘉發(fā)跨貿(mào)中心大廈共52層，受多重原因影響，近些年寫字樓空置率較高。“寫字樓空置給企業(yè)帶來沉重負(fù)擔(dān)，同時南坪商圈缺少高端酒店。因此我們想將大廈寫字樓區(qū)域改造成高端酒店，對企業(yè)和商圈都是好事?！?重慶嘉發(fā)實業(yè)（集團(tuán)）有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人費明瑜說。

　　將寫字樓改造成酒店涉及規(guī)劃調(diào)整。經(jīng)研究相關(guān)政策、反復(fù)論證，南岸區(qū)和重慶市相關(guān)部門最終達(dá)成共識、大膽創(chuàng)新，投資8億多元的嘉發(fā)跨貿(mào)中心酒店改造項目，成為重慶市首個已建成后進(jìn)入調(diào)規(guī)程序的城市更新項目。隨后，南岸區(qū)中醫(yī)院改建等多個老舊高層樓宇再利用項目相繼實施。

　　城市更新如果總是由財政資金“唱主角”，政府資金壓力大。近年來，南岸區(qū)激發(fā)原物業(yè)權(quán)利人、社會資本等市場主體積極性，將 “政府主導(dǎo)”變?yōu)椤罢龑?dǎo)、多元參與、市場運行”的城市更新融資模式。

　　南岸區(qū)舊車交易市場建于上世紀(jì)80年代，隨著電商的沖擊、環(huán)境的老舊，這個二手車市場已與周邊繁華的商圈格格不入。南岸區(qū)引導(dǎo)業(yè)主擬出資近3億元將這里重新設(shè)計建設(shè)，升級改造為新能源汽車展銷中心。

　　目前南岸區(qū)城市更新項目達(dá)到33個，其中8個城市更新項目由原物業(yè)權(quán)利人自主投資、總投資121.84億元，12家國有企業(yè)投資城市更新項目15個、總投資219.49億元，并拉動民間投資約165.97億元。

　　行走在南岸區(qū)的大街小巷，時尚現(xiàn)代與歷史傳統(tǒng)交相輝映，不經(jīng)意間偶遇的老建筑、陳列館、網(wǎng)紅店，顯露著這里的蓬勃生機(jī)。南岸區(qū)老城不老的背后邏輯是，通過城市有機(jī)更新實現(xiàn)騰挪城市空間、完善城市功能、留住城市鄉(xiāng)愁、凝聚城市資源，真正實現(xiàn)城市讓生活更美好。