如何解決新市民、青年人在城市租房的“首年之困”？如何用一方溫馨天地安放他們的“安居之夢”？保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）正在成為重要的發(fā)力方向，助力多元化、多層次的租賃住房體系的形成。作為近兩年才剛剛出現(xiàn)在住房消費(fèi)市場之中的“新物種”，首批新建的保租房即將集中亮相。與此同時，該領(lǐng)域也正在成為長租公寓品牌爭相切入的熱門賽道，數(shù)據(jù)顯示整體納保比例超過20%。業(yè)內(nèi)人士指出，在當(dāng)前存量房源作為保租房籌集主體的情況下，有著強(qiáng)大運(yùn)營管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的品牌將勝出。

　　故事 解決租房痛點(diǎn) 讓年輕人放心地住下來

　　在長腰嶺，城品云薈公寓紅黃相間充滿年輕氣息的樓體格外吸引眼球。它是廣州首批亮相的利用集體土地建設(shè)保障性租賃住房試點(diǎn)項目，于今年7月1日開始正式招租，主要面向周邊產(chǎn)業(yè)園、企業(yè)的職工，以及新市民、年輕人等，而小悅正是首批租客。

　　準(zhǔn)畢業(yè)生租房需求大

　　21歲的小悅是鐘落潭某高校學(xué)生。“我們從下個學(xué)期開始就進(jìn)入實習(xí)期，上班后很難按照學(xué)校的住宿作息要求，就需要在外面租房子。”對她來說，租房首要的是安全，要有完善的安保；其次是戶型合適，大多數(shù)的商品房小區(qū)都是套間，需要找人合租才能將成本降下來，然而找合租伙伴本身就是一個大難題；此外還要解決家具、家電問題，房子最好像學(xué)生宿舍一樣可以拎包入住。當(dāng)然，價格也要在“學(xué)生族”的承受范圍之內(nèi)。

　　“現(xiàn)在住的地方幾乎可以滿足我全部要求。”小悅所租的是城品云薈公寓市場價700元/月的單間，押一付一的租賃條件對學(xué)生族十分友好。家具、家電齊全，現(xiàn)在的“家當(dāng)”已經(jīng)足夠入住。“晚上回到家，看到大門口有安保人員在巡邏，還是很放心的。”

　　保租房解決青年人租房痛點(diǎn)

　　小悅所描述的，正是保租房所要解決的當(dāng)下青年人的住房痛點(diǎn)：保租房提供的是有一定品質(zhì)、但同時價格可負(fù)擔(dān)的租賃住房。據(jù)運(yùn)營方廣州城投住房公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項目提供單間、一房一廳及兩房一廳產(chǎn)品，即使是小家庭的居住需求也可以滿足。

　　項目區(qū)別于市場化長租房的“保障性”體現(xiàn)在哪里？該負(fù)責(zé)人告訴記者，相較于周邊同品質(zhì)房源，其價格更劃算，且每年漲租不超過5%，同時租約穩(wěn)定。“在滿足年輕人居住需求的同時，盡可能提升租房體驗，讓他們心無旁騖地工作生活。”該負(fù)責(zé)人說道。

　　廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，保租房的特點(diǎn)和優(yōu)勢可以總結(jié)為低租金、小戶型、配套好。“未來租購?fù)瑱?quán)還將進(jìn)一步落地，年輕人通過保租房就能在大城市得到溫馨、舒適的生活。”

　　現(xiàn)象 商業(yè)模式清晰 長租公寓紛紛“納保”

　　實際上，“保障性租賃住房”稱得上一個“新物種”。嚴(yán)格說來，直到2021年這一概念才在國家住房保障體系頂層設(shè)計之中得以明確。根據(jù)規(guī)劃，廣州在“十四五”期間累計籌建政策性住房66萬套，其中公共租賃住房3萬套、共有產(chǎn)權(quán)住房3萬套，其余60萬套均為保障性租賃住房（含人才公寓），可見其在整個保障性住房體系中的重要地位。

　　房企積極發(fā)力保租房項目

　　據(jù)住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，截至2023年一季度末，全國已開業(yè)房間規(guī)模中約有21%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房。在巨大的需求空間之下，長租公寓又一次站在風(fēng)口之上，已有的市場化長租公寓 “納保”成為重要的籌建方式。以較早進(jìn)入該領(lǐng)域的萬科為例，其旗下青年長租公寓品牌“泊寓”近年積極地參與保租房的籌建和運(yùn)營。迄今為止，泊寓旗下在全國33個城市已開業(yè)的近17萬間公寓之中已經(jīng)有超過8萬間納保，比例過半。“目前，租賃、開發(fā)與物業(yè)共同組成了萬科的三大業(yè)務(wù)板塊。”萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　龍湖集團(tuán)旗下龍湖冠寓同樣也在“納保”之路上發(fā)力。截至目前，其保租房已累計開業(yè)房源超2萬間。而華潤有巢則在全國15個城市布局租賃房源5.5萬間，更在北上廣深持有多個超大型租賃社區(qū)。2022年底，華潤有巢REIT成功發(fā)行，成為國內(nèi)首批成功上市的保租房REITs產(chǎn)品。

　　“對于企業(yè)來說，保租房最大的優(yōu)點(diǎn)就是其商業(yè)模式的清晰。”一位在頭部長租公寓品牌的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，首先保租房有一定的民生屬性，這就決定了其微利運(yùn)營的模式。但保租房項目往往整體出租率更高，且參與企業(yè)在金融、稅收等方面有一定的支持力度，同時還能盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，更能借由保租房公募REITs探索存量資產(chǎn)的退出路徑，打造商業(yè)閉環(huán)。

　　專家分析 產(chǎn)品格局高低分化 資產(chǎn)運(yùn)營輕重分離

　　“雖然屬于保障性住房的一部分，但保租房體系建立之初就確定了由政府引導(dǎo)并提供政策支持，市場化主體主導(dǎo)的格局基礎(chǔ)。”李宇嘉如此描述保租房在運(yùn)營上的重要特點(diǎn)。

　　品牌分化格局明顯

　　而這一在體量上足以匹敵新建商品住房的“新物種”也給市場帶來了極大的想象空間。

　　一方面，地方國企作為保租房籌集的“壓艙石”，不斷發(fā)布自身住房租賃品牌及推進(jìn)租賃業(yè)務(wù)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從今年入市的住房租賃品牌來看，地方國企占比已達(dá)50%。在廣州，廣州城投集團(tuán)旗下住房公司、珠實集團(tuán)旗下珠江租賃等就承擔(dān)了相當(dāng)一部分的保租房籌建運(yùn)營任務(wù)。

　　另一方面，對于原本長租公寓領(lǐng)域的品牌而言，則將出現(xiàn)明顯的分化格局。李宇嘉指出，“長租公寓”將變成一個針對較強(qiáng)租金承受能力人群的小眾產(chǎn)品，大眾的租房需求將主要由保租房體系解決。萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，具體到企業(yè)層面將形成更為清晰的低、中、高端產(chǎn)品線，以滿足不同人群的居住需求。

　　整租運(yùn)營等盤活存量房源

　　李宇嘉同時指出，過去多年市場上沉淀了大量的存量房源，特別是商辦、公寓等，這是全國各大城市均有的現(xiàn)象，使得盤活存量在當(dāng)前的保租房籌建中居于主要地位。以廣州為例，已探索形成的保租房籌集方式之中，包括了存量房源整租運(yùn)營、“工改租” “商改租”、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建等存量資源盤活渠道。這也意味著，未來將出現(xiàn)大量沒有長租房管理經(jīng)驗的物業(yè)持有方，與具備品牌優(yōu)勢和輕資產(chǎn)運(yùn)營能力的公寓服務(wù)提供方之間帶來了巨大的合作空間，包括此前以重資產(chǎn)運(yùn)營為主的萬科泊寓、龍湖冠寓等、以中資產(chǎn)運(yùn)營為主的魔方等，均已經(jīng)在保租房領(lǐng)域開始了輕資產(chǎn)委托服務(wù)的拓展。

　　當(dāng)大體量的保租房入市之后，將給商品房市場帶來怎樣的影響，李宇嘉指出，“一方面新市民和青年有著大量的居住需求，另一方面商品房逐漸走向了改善和精品產(chǎn)品主導(dǎo)，保租房正是為了適應(yīng)這一需求的變化。”他表示，可以通過鼓勵先租后買的模式，不僅有利于消費(fèi)的釋放，更將長期有利于商品房市場的健康發(fā)展。