本報記者 杜雨萌 劉 琪

　　8月28日，受國務(wù)院委托，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔向十四屆全國人大常委會第五次會議報告了今年以來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況。

　　圍繞下半年需要重點抓好的工作，報告指出，加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警和妥善處置，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(yè)加大保障性租賃住房建設(shè)。

　　“預(yù)計下半年的樓市政策仍會延續(xù)長效機(jī)制以及短期政策相結(jié)合的方式，針對我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，從供需兩側(cè)共同發(fā)力推進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示。

　　樓市利好政策不斷

　　自今年7月24日中共中央政治局會議對房地產(chǎn)市場定調(diào)后，有關(guān)房地產(chǎn)市場的表述頻繁出現(xiàn)在中央及相關(guān)部門的重要會議中，從近期密集出臺的一系列樓市支持政策來看，多部門在“因城施策”方面下足了功夫。

　　據(jù)記者梳理，就在前述中共中央政治局會議召開后不到一周時間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確表態(tài)，“要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。這無疑是對“因城施策用好政策工具箱”的積極響應(yīng)。

　　隨后，于7月31日召開的國務(wù)院常務(wù)會議進(jìn)一步指出，“要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。另外，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議上不僅再次強(qiáng)調(diào)要“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，亦明確提出“因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率”。

　　從政策面來看，政策內(nèi)容不僅更加細(xì)化和具體，且力度明顯超出預(yù)期。比如，8月25日，《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》及《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》相繼對外發(fā)布，前者明確“對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠”；后者推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。同日，國務(wù)院常務(wù)會議還審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，并指出要做好保障性住房的規(guī)劃設(shè)計，用改革創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時注重加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)供給。緊接著，證監(jiān)會在8月27日發(fā)布消息，圍繞把握再融資節(jié)奏時強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。

　　“這些政策著力點都放在了資金上?！本┙蚣椒康禺a(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會常務(wù)副會長趙秀池在接受記者采訪時坦言，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。沒有資金，房企無法開發(fā)項目；沒有更加優(yōu)惠的資金，購房者購房成本高企，不利于需求釋放?？偟膩碚f，近期出臺的一系列政策會對樓市預(yù)期起到一定的積極作用，但后續(xù)房地產(chǎn)市場的恢復(fù)情況仍需持續(xù)的政策跟進(jìn)、觀念調(diào)整、預(yù)期穩(wěn)定，尤其是在源頭上要增加居民收入，提高居民的購房能力。

　　預(yù)期已現(xiàn)積極信號

　　從目前的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個月，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

　　而8月份以來，市場繼續(xù)低位調(diào)整。根據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，8月份前兩周全國重點50城商品住宅周均成交面積較7月份周均下降16.2%，較去年同期下降29.3%。

　　中指研究院市場總監(jiān)陳文靜告訴《證券日報》記者，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)仍受到多個因素的影響和制約。一是居民收入預(yù)期沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。二是新房、二手房價格下跌預(yù)期仍較強(qiáng)，購房者觀望情緒重。除此之外，購房者對期房爛尾的擔(dān)心仍在，且當(dāng)前部分房企償債壓力較大，也對市場預(yù)期形成擾動。

　　不過，陳文靜認(rèn)為，隨著前述一系列樓市支持政策的相繼落地，特別是三部門明確的首套房“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策出臺，為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開了空間，預(yù)計多數(shù)二線城市將較快跟進(jìn)落地。對于一線城市而言同樣存在政策預(yù)期，由于一線城市房屋總價高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執(zhí)行，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較為明顯的帶動作用。總的來說，若地方加快政策執(zhí)行速度，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

　　華泰證券認(rèn)為，目前政策和經(jīng)紀(jì)人預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)積極信號，期待更多一二線城市落實優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，穩(wěn)定居民的房價預(yù)期和購房需求。

　　在張波看來，從房地產(chǎn)市場“因城施策”角度來看，預(yù)計供給側(cè)重點關(guān)注土地市場的供給優(yōu)化，減少庫存過大、人口流出較為明顯的城市土地供給量，同時關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去風(fēng)險節(jié)奏，在優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時切實推進(jìn)“保交樓”工作。從需求側(cè)來看，方向依然是保障居民剛性住房需求，并可能加大改善性住房政策支持力度。長效機(jī)制方面，保障房仍是重點所在。