中郵保險買下中糧·置地廣場項目

大悅城日前公告，子公司西單大悅城有限公司（下稱“西單大悅城”）通過北京產權交易所公開掛牌轉讓北京昆庭資產管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權及債權。掛牌期滿后，根據北京產權交易所反饋，中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵保險”）為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵保險簽署了《產權交易合同》，成交價格約為42.56億元。

本次交易掛牌底價為425584.70萬元，其中，股權掛牌底價為344884.70萬元（不低于經國資備案的凈資產評估值），債權掛牌底價為80700萬元。

北京昆庭的主要資產為位于北京市東城區安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，2018年竣工投入使用，產權年限至2060年9月。總建筑面積81454平方米，另有車位377個。同時，摘牌方需承接西單大悅城對北京昆庭的債權，即西單大悅城應收北京昆庭的股東借款本金80700萬元計入掛牌底價。

中郵保險控股股東為中國郵政集團有限公司。截至2022年12月31日，中郵保險經審計總資產4460.39億元、總負債4241.91億元、凈資產218.58億元；2022年度，中郵保險經審計營業收入1129.88億元、利潤總額7.09億元、凈利潤3.97億元。

據大悅城公告的由中企華資產評估有限公司出具的資產評估報告，截至評估基準日2023年4月30日，北京昆庭凈資產評估值為243774.29萬元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產中核算的房屋以成本價計量，其所處區域房地產市場狀況較好，該區域市場整體趨勢呈現一定上漲，導致房地產價值增加；負債評估值為97987.59萬元、增值率為0。

大悅城稱，本次交易完成后，公司將不再持有北京昆庭股權。本次股權轉讓將有利于盤活存量資產，實現資產價值最大化，回籠資金助力公司高質量發展。

險資配置不動產資產比例仍較低

這宗交易，是今年保險公司對不動產新增投資的延續。

據保險公司在中國保險行業協會官網披露的信息顯示，今年以來，平安人壽、友邦人壽等保險公司發布大額不動產投資公告信息，出資額從幾十億到上百億不等。今年2月，大家投控與高端物流園區開發商和運營商寶灣物流聯合發起設立物流產業基金，用于收購嘉興、南京和昆明三個成熟高標物流資產，總建筑面積近20萬平方米，本次收購有助于進一步完善大家保險在全國物流倉儲領域的戰略布局。

頭部保險資管相關投資人士表示，地產投資或不動產投資，既包括房地產開發商的股票投資、債券投資或金融產品投資，也包括與不動產實物資產類投資，并且，實物類資產還有較大發展空間。

從公開信息看，保險公司近年新增投資的地產實物類資產主要是自用性不動產和投資性不動產，后者均為商業不動產，包括寫字樓、倉儲物流和產業園區、IDC（數據中心）等。

上述保險資管人士表示，保險資金具有期限長、規模大、來源穩定等特性，與不動產投資天然契合，不動產投資具有長期創造價值的內核，對于保險資金而言，也具有長期配置價值。在中外機構投資人的實踐中，不動產始終是一個重要的投資品種。

中國人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業績發布會上介紹，成熟的商業地產有穩定的現金流，能夠跨越周期實現保值增值，同時抵御通脹、抵御波動，與其他品種相關性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產實物資產有利于保險資金長期獲得穩健回報。國外保險公司對于不動產配置一般在10%左右，國內保險公司目前對于商業不動產等實物資產的配置比例仍比較低。

對于近兩年部分商業地產出租率較低下的情況，劉暉還表示，這屬于市場短期波動。中國人壽會通過選擇更加核心的資產，更好地匹配長期收益的要求。她介紹，目前整體不動產配置的息類收入穩健，高于固收資產的配置收益率。