碧桂園成為第二個(gè)恒大，但楊國(guó)強(qiáng)不想做第二個(gè)許家印。

01

宇宙級(jí)驚天大雷來(lái)了

8月份，碧桂園預(yù)告可能要違約。9月份，壓哨支付了兩筆美元債利息，避免了違約。本以為是度過(guò)了難關(guān)，沒(méi)想到是最后的掙扎。

10月10日，碧桂園官宣暴雷，表示無(wú)論是到期時(shí)間點(diǎn)，還是30天寬限期后的時(shí)間點(diǎn)，都沒(méi)錢(qián)還債了。所以，準(zhǔn)備啟動(dòng)境外債務(wù)重組。

最新一筆是尚未支付9月17日到期的1500萬(wàn)美元的美元債利息，也就是說(shuō)碧桂園將在10月17日首次出現(xiàn)債務(wù)實(shí)質(zhì)違約。

曾被評(píng)為“示范房企”的碧桂園，最終還是選擇走上了恒大這條路。但是，作為“宇宙第一大房企”，碧桂園的雷比恒大更大。

恒大暴雷時(shí)，全國(guó)在建項(xiàng)目是778個(gè)，而碧桂園現(xiàn)在是3121個(gè)，數(shù)量是恒大的4倍。恒大的項(xiàng)目主要在一二線城市，而碧桂園卻在三四線城市，這意味碧桂園的平均單價(jià)更低，背后未交付的房子套數(shù)可能還不止恒大的4倍。

碧桂園到底欠了多少錢(qián)？怎么就走到了暴雷這一步？

其實(shí)，自從三條紅線出臺(tái)后，碧桂園在境內(nèi)幾乎融不到錢(qián)，而在境外，由于美聯(lián)儲(chǔ)加息，美債利率持續(xù)走高，“借新還舊”也玩不下去了。所以，為了保證現(xiàn)金流，碧桂園選擇放棄利潤(rùn)。

2020年-2022年，碧桂園全國(guó)折合均價(jià)持續(xù)下降，分別為8402元/平方米、8033元/平方米、7886元/平方米。盡管如此，2022年碧桂園銷(xiāo)售額仍然大跌38.81%，減少了近3000億元。

就如碧桂園總裁莫斌所說(shuō)：2022年，碧桂園在利潤(rùn)表上付出了巨大的代價(jià)，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)。

如果2023年樓市開(kāi)始回暖，那碧桂園一定能挺過(guò)去，但沒(méi)想到是更加艱難。2023年上半年銷(xiāo)售額繼續(xù)大跌，巨虧514.61億元。一年到期有息負(fù)債1087億元，剔除受限資金后為約1011億元，已經(jīng)無(wú)法覆蓋有息負(fù)債。

碧桂園和恒大都是2015年后，通過(guò)瘋狂加杠桿而快速崛起的房企巨頭，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這兩家房企沒(méi)什么區(qū)別，走上同樣的道路，也沒(méi)什么驚訝。但作為連續(xù)6年排第一的房企，也宣布躺平了，那給房地產(chǎn)帶來(lái)的將是宇宙級(jí)驚天大雷。

02

碧桂園結(jié)局已定

主動(dòng)攤牌，碧桂園接下來(lái)的結(jié)局會(huì)怎么樣？能夠扭轉(zhuǎn)局面嗎？

其實(shí)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，保證不違約，不只是對(duì)債主負(fù)責(zé)，還是為了自己。因?yàn)橐坏┍├?，意味著信用的崩塌，這將帶來(lái)一系列連鎖反應(yīng)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房企沒(méi)錢(qián)，就會(huì)擔(dān)心房子爛尾。所以，在銷(xiāo)售端將面臨毀滅性的狂跌。8月碧桂園預(yù)告可能違約，9月市場(chǎng)就給出了反應(yīng)，只賣(mài)了61.9億元，同比暴跌80.7%，要知道這可是房地產(chǎn)的金九銀十，屬于銷(xiāo)售旺季。

更麻煩的是碧桂園的項(xiàng)目高達(dá)69%位于三線城市，隨著二線城市全面放開(kāi)限購(gòu)，一線城市區(qū)域性放開(kāi)限購(gòu)，大量的購(gòu)房者將從三四線轉(zhuǎn)向一二線，這將讓碧桂園面臨更艱難的去化。

公開(kāi)違約，必定會(huì)出現(xiàn)“墻倒眾人推，破鼓萬(wàn)人捶”。碧桂園的供應(yīng)商們不但會(huì)要求現(xiàn)款合作，還會(huì)要求支付欠款。此前，媒體報(bào)道已經(jīng)有近50家上市公司開(kāi)始采取行動(dòng)，有的直接停止供貨，有的采取法律手段。

接下來(lái)的情況預(yù)計(jì)更不妙，這無(wú)疑會(huì)增加碧桂園的資金困難，也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，甚至是停工的可能。

如果沒(méi)有錢(qián)動(dòng)工，那也很可能出現(xiàn)恒大一樣的情況，在各地的土地被無(wú)償沒(méi)收。如此一來(lái)，碧桂園的資產(chǎn)也會(huì)持續(xù)縮水，最終導(dǎo)致出現(xiàn)資不抵債的局面。

在公告中，碧桂園表示希望通過(guò)債務(wù)重組方式以時(shí)間換空間，使得公司能有機(jī)會(huì)用實(shí)際行動(dòng)努力經(jīng)營(yíng)，化危機(jī)為生機(jī)，重回良性發(fā)展軌道。

沒(méi)有外界輸血，想要化危機(jī)為生機(jī)，只有一條路可以走，那就是提升銷(xiāo)售。但降價(jià)都已經(jīng)賣(mài)不動(dòng)了，這條路還行得通嗎？

靠自救恐怕是活不下去了，碧桂園的結(jié)局已經(jīng)可以預(yù)見(jiàn)。走到今天這一步，也是咎由自取，房?jī)r(jià)不可能一直上漲，需求總有飽和的時(shí)候。如果碧桂園早點(diǎn)降杠桿，或許還有生機(jī)。

03

楊國(guó)強(qiáng)不想做第二個(gè)許家印

在官宣暴雷之前，碧桂園的高管企圖模仿恒大的高管，進(jìn)行“乾坤大挪移”資產(chǎn)隔離。

碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江清倉(cāng)式減持股份，套現(xiàn)2800多萬(wàn)元。楊惠妍減持碧桂園服務(wù)20%的股份，將價(jià)值64億的股份捐給香港國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)，還有提前分紅。

然而，隨著許家印被采取強(qiáng)制措施，無(wú)疑起到了極大的震懾作用。碧桂園堅(jiān)決不躺平，努力保交樓。

碧桂園在公告中說(shuō)：公司現(xiàn)金流嚴(yán)重不足，但剛剛好夠保交樓。這個(gè)剛剛用的好，也就是說(shuō)保交樓沒(méi)問(wèn)題，不會(huì)把爛尾樓丟給國(guó)家。

同時(shí)，積極曬出自己的保交樓成績(jī)，2022年交付70萬(wàn)套，交付量穩(wěn)居行業(yè)第一，截至2023年9月30日，再交付約42萬(wàn)套。其它都靠邊站，保交樓是最優(yōu)先級(jí)別。

為了表示誠(chéng)意，莫斌還透露老板已經(jīng)把私人飛機(jī)賣(mài)了。甚至網(wǎng)傳楊惠妍將持續(xù)拿出分紅，用于接下來(lái)的保交樓。

說(shuō)一套做一套，虛與委蛇是什么下場(chǎng)，地產(chǎn)商們已經(jīng)見(jiàn)識(shí)了。一定程度上來(lái)說(shuō)，保交樓就是保自己。

毫無(wú)疑問(wèn)，楊國(guó)強(qiáng)不想做第二個(gè)許家印，碧桂園積極保交樓，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也是一件好事。