每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢妤

　　坐擁雙學(xué)區(qū)、自砍一刀掛牌、還能面談?wù)劭邸虾Ｗ詈诵牡囟蔚膶W(xué)區(qū)房，如今也待價(jià)而沽。

　　就在兩年前，這片房齡近30年的二手房，單價(jià)還在對標(biāo)豪宅“湯臣一品”和“世茂濱江”。

　　日前，網(wǎng)傳“兩年血虧300萬，上海福外學(xué)區(qū)房1000萬直接跌價(jià)到600萬”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪緊鄰陸家嘴的世紀(jì)大道區(qū)域發(fā)現(xiàn)，各家中介門前掛牌的學(xué)區(qū)房價(jià)格已經(jīng)悄悄走下神壇，盡管看上去部分房源單價(jià)仍在10萬元以上，但實(shí)際成交價(jià)已經(jīng)跌破了預(yù)期。

　　跌回2017年

　　“價(jià)格跌回2017年了。”我愛我家門店中介張利萍（化名）對每經(jīng)記者說。

　　她向記者推薦了一套梅園四街坊的三室一廳70平方米房源，目前掛牌價(jià)670萬元，單價(jià)95700元/平方米。

　　由于四街坊是梅園片區(qū)一、二、三、四、五、六、七街坊中最貼近世紀(jì)大道地鐵站、緊鄰商場的，所以價(jià)格還算比較堅(jiān)挺，但即便如此，和此前動(dòng)輒十七八萬元的單價(jià)相比，下跌300萬元并不夸張。

　　另一位鏈家工作人員宋奕（化名）通過微信向記者推薦了幾套房源，當(dāng)前的掛牌價(jià)格全部低于鏈家的“核驗(yàn)參考價(jià)”60萬元，并且還能坐下來談?wù)?。根?jù)他的經(jīng)驗(yàn)，如果房東著急賣，大約能再降20萬-30萬元。

　　近期圖中房源已經(jīng)成交，最終成交價(jià)格670萬元，單價(jià)不到96000元/平方米，從歷史成交來看，的確接近2017年前后的成交價(jià)格。

　　這一切來得非?？?。就在上半年，該小區(qū)仍然有單價(jià)10萬-12萬元/平方米的網(wǎng)簽記錄，隨著二手房遇冷，學(xué)區(qū)房的泡沫快速擠出。

　　上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在大家對學(xué)區(qū)的期待明顯降溫。此前梅園新村片區(qū)的房源，最高單價(jià)超過20萬元/平方米，直沖28萬元/平方米左右的湯臣一品。上海調(diào)整入學(xué)政策，再疊加市場、房屋本身的因素，所以大家對于是否要選擇學(xué)區(qū)，產(chǎn)生了一定分歧。

　　只剩“地段價(jià)”

　　幾位中介都提及，客觀來看，全上海二手房都在不同程度下跌，只不過學(xué)區(qū)房的溢價(jià)和水分，被擠得更干了。

　　事實(shí)上，地段、房齡、小區(qū)環(huán)境弱于梅園街坊的幾個(gè)單學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房跌幅更大，同樣位于世紀(jì)大道地鐵口的竹園新村，10月網(wǎng)簽單價(jià)已經(jīng)跌破8萬元/平方米。據(jù)張利萍介紹，明珠小學(xué)學(xué)區(qū)房現(xiàn)在每平方米已經(jīng)跌到7萬多元了。

　　“這個(gè)片區(qū)已經(jīng)沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)了”，張利萍給了個(gè)更貼切的形容，現(xiàn)在的價(jià)格是“地段價(jià)”。

　　“這一片區(qū)的房子本身在上漲過程泡沫就非常明顯，現(xiàn)在擠泡沫的這個(gè)過程，讓學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)的溢價(jià)有進(jìn)一步縮小的跡象。”盧文曦強(qiáng)調(diào)。

　　不過，10月份上海二手房成交量回落，前10個(gè)月累計(jì)平均價(jià)格卻同比上漲。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，前10個(gè)月全市二手房成交均價(jià)40352元/平方米，同比增長3%。10月份全市共成交二手房1.33萬套，環(huán)比下降13%，同比下降19%；值得注意的是，成交均價(jià)40670元/平方米，環(huán)比下降3%，同比增長3%。

　　從上海鏈家公布的近幾周帶看量來看，周度帶看依然維持在8月份的水平。

　　盧文曦分析，當(dāng)前利好政策刺激效應(yīng)已過，從幾個(gè)前瞻指標(biāo)來看，包括帶看量、掛牌價(jià)格、經(jīng)理人指數(shù)等等，基本上回到政策出臺(tái)前的位置了。

　　而上海的市場基礎(chǔ)規(guī)模仍在，成交數(shù)據(jù)也反映了市場需求的指向。從鏈家公布的10月份上海二手房成交從總價(jià)段來看，今年前10個(gè)月，300萬元以上的成交占比增加，其中，400萬-600萬元的占比11.9%，增加1.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　那么，市中心“老破小”學(xué)區(qū)房是否還有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

　　盧文曦指出，還是要具體問題具體分析，市中心醫(yī)療資源、交通、教育配套比較成熟，可能還會(huì)有穩(wěn)定的租金回報(bào)率，但是外環(huán)以外壓力就比較大，任何產(chǎn)品都是有生命周期的，遠(yuǎn)郊小面積老舊房屋已經(jīng)過了價(jià)格快上漲的時(shí)期，接下來的價(jià)值會(huì)慢慢減少，跑輸大盤的概率比較大。