北京6月27日訊（記者 李方） “517”樓市新政的“靴子”終于落地北京。6月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，明確首套房貸最低首付比例調(diào)整至20%，利率最低調(diào)整為3.5%，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度，組織開展住房“以舊換新”。

　　此前，上海、廣州、深圳等一線城市已先后落實“517”樓市新政，調(diào)整最低首付比例和房貸利率下限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策市場關(guān)注頗多，尤其是此前三個一線城市房貸政策調(diào)整后，市場一直關(guān)注北京政策。此次北京發(fā)布政策，也意味著四個一線城市在房貸等政策方面都做出了較大力度的放松，一線城市進(jìn)入史上最寬松的購房窗口期。

　　首套房貸利率大幅降至3.5%

　　《通知》提出，購買首套住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.5%。

　　購買二套住房，位于五環(huán)以內(nèi)的，最低首付款比例調(diào)整為不低于35%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.9%。位于五環(huán)以外的，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%，貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點，調(diào)整后5年期以上房貸利率下限目前為3.7%。

　　據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)測算，按照100萬貸款本金、30年等額本息進(jìn)行計算，此前房貸總利息支出為72.9萬，按新政計算，利息總支出為61.7萬，共減少11.3萬元購房成本。首付方面，以500萬總價新房為例，過去首付款需要150萬，現(xiàn)在則為100萬，直接的減負(fù)效應(yīng)有助于提振購房需求。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“北京首付水平基本與上海一致，值得關(guān)注的是，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區(qū)，本次調(diào)整為五環(huán)內(nèi)外，與4月30日限購政策調(diào)整區(qū)域范圍一致，更有利于政策落實和執(zhí)行。另一方面，北京大幅降低房貸利率，也與上海基本一致，將對購房需求釋放產(chǎn)生較大帶動。”

　　公積金最高可貸160萬元

　　《通知》對住房公積金貸款政策作出優(yōu)化，一是降低最低首付款比例，與商貸同步調(diào)整。二是對購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，給予上浮貸款額度支持。

　　其中，對于申請公積金個人住房貸款購買二星級、三星級綠色建筑的借款人，可貸款額度分別上浮20萬元、30萬元。對于申請公積金個人住房貸款購買A（BJ）級、AA（BJ）級、AAA（BJ）級裝配式建筑的借款人，可貸款額度分別上浮10萬元、20萬元、30萬元。對于申請公積金個人住房貸款購買超低能耗建筑的借款人，可貸款額度上浮40萬元。

　　此外，對最高額度進(jìn)行了限定，同時滿足上述多個適用條件的借款人，上浮金額可累加，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“公積金最多上浮40萬元，超出預(yù)期。主要原因在于，近期國家政策明確提出，著力推進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，滿足居民住房需求的新期待。北京作為領(lǐng)頭羊，自然要率先表態(tài)。”

　　多孩家庭購買第二套房按首套認(rèn)定

　　《通知》提出，對本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認(rèn)定為首套住房。

　　“這一點市場反饋是非常積極的。因為此類家庭購房需求也比較多，本身有換房需求。通過此類政策有助于持續(xù)降低購房成本，享受到首套房的政策支持。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　“以舊換新”暢通一二手鏈條

　　《通知》還提出，本市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會將搭建對接平臺，鼓勵更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與，共同為“以舊換新”居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對居民家庭出售舊房購買新房的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動舊房交易，舊房成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時期內(nèi)未能成功出售的，開發(fā)企業(yè)則無條件退還訂金。

　　根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2024年6月25日，全國已有超85城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。

　　陳文靜表示，北京屬于“中介優(yōu)先賣”模式，近兩個月北京二手房成交量整體保持較高水平，本次北京支持“以舊換新”有望產(chǎn)生一定積極效果，暢通一二手鏈條。

　　橫向比較來看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京“以舊換新”是全國80余城市中力度相對較小的政策，主要是鼓勵中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商，給購房者預(yù)留一定換房時間。

　　北京為何沒有松綁限購政策？

　　此次北京并未調(diào)整限購政策，也引發(fā)業(yè)內(nèi)猜想。李宇嘉認(rèn)為，“北京出臺政策最晚，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地產(chǎn)調(diào)控上的城市能級最高。在限購政策調(diào)整上，更加要考慮‘房住不炒’和新發(fā)展模式，不可能像其他城市一樣退出限購來刺激性需求，這有舊模式依賴的痕跡。因此，此次北京盡管調(diào)整了政策，但是也沒有松動限購。”

　　陳文靜認(rèn)為，未來北京依然有優(yōu)化空間和預(yù)期，下半年隨著核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，全國市場也有望逐漸筑底企穩(wěn)。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計北京市場將迎復(fù)蘇

　　張大偉表示，北京作為全國房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定，政策力度最高的城市，從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場非理性上漲，基本做到了“房住不炒”。但過于嚴(yán)格的政策也誤傷了部分真實自住需求，從2023年9月開始，北京樓市政策小步快走、逐步寬松，累計發(fā)布9次調(diào)控政策，政策出臺相對謹(jǐn)慎。

　　中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，北京二手房住宅網(wǎng)簽11071套，相比5月份同期的9766套上漲了13.3%，全月有望接近3月份的1.4萬套。截至6月25日，上海二手房網(wǎng)簽量21184套，遠(yuǎn)超1.8萬套“榮枯線”。

　　“從政策力度看，北京政策力度不如上海，所以市場成交量的變化預(yù)計會低于上海。從整體看，北京新政基本符合預(yù)期，在市場供需結(jié)構(gòu)變化的情況下，順應(yīng)市場，針對前期過嚴(yán)的政策微調(diào)，有利于市場穩(wěn)定。”張大偉說。

　　58安居客研究院院長張波表示，“沒有意外，北京市場將迎來復(fù)蘇，尤其是一二手房成交量預(yù)計在7月會出現(xiàn)較為明顯的抬頭，本輪政策力度在一線城市中屬于適中，在考慮首套剛需的同時，對于二套需求也給予了更多政策上的傾斜。預(yù)計后續(xù)，北京五環(huán)內(nèi)二手房的成交量會呈現(xiàn)明顯上升態(tài)勢，同時五環(huán)外的新房熱度預(yù)計也將不斷提升，三季度北上總體復(fù)蘇的態(tài)勢會進(jìn)一步強(qiáng)化，帶動更多一二線城市不斷走出市場低谷，購房者的信心預(yù)計也將會不斷增強(qiáng)。”