“不是新房買不起，而是‘老破小’更有性價(jià)比”，連日來廣州“老破小”二手房行情走高的消息頻頻見諸媒體。有中介人士表示，近期該類房產(chǎn)的成交隨市場成交量上升而走高，流速加快。有部分置業(yè)者看中該類房產(chǎn)的“高租售比”果斷出手。業(yè)內(nèi)人士提醒，當(dāng)前二手房價(jià)已回歸較為合理的區(qū)間，尤其是位于成熟區(qū)域、資源完備的低總價(jià)產(chǎn)品，以自住需求入手較為安全。但若出于“高租售比”的目的，則要動態(tài)考慮未來租金和房價(jià)的變化趨勢以及高樓齡產(chǎn)品流動性差的特點(diǎn)。

　　現(xiàn)象 核心區(qū)老舊低價(jià)單位成交周期縮短

　　“老破小”是業(yè)內(nèi)約定俗成的說法，泛指那些位于城市成熟區(qū)域，建成時(shí)間多在2000年以前的小面積低總價(jià)產(chǎn)品。在近年來改善需求主導(dǎo)的樓市之中，該類房產(chǎn)聲量較小，但實(shí)際上在此前樓市上行周期之中，“老破小”的熱度極高。在上海易居研究院今年4月份發(fā)布的《22城二手房成交報(bào)告》之中就分析指出，由于此類住房居住屬性差、投資屬性強(qiáng)，因此在本輪調(diào)整之前累積了較大的價(jià)格泡沫。

　　這一情況已經(jīng)伴隨市場調(diào)整發(fā)生了變化。根據(jù)該機(jī)構(gòu)對一線城市“老破小”行情的監(jiān)控，自2021年一季度62284元/平方米這一歷史高位以來，已經(jīng)縮水33%，到2024年一季度其價(jià)格為41622元/平方米。

　　價(jià)格調(diào)整帶動了交易的活躍度。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，自2023年第四季度以來廣州二手房成交月均成交宗數(shù)多個月位于9000宗以上，作為占據(jù)著二手房成交主體的老舊單位自然水漲船高。值得一提的是，該類房產(chǎn)近期的成交速度明顯加快。一位中介人士告訴記者，相較于高總價(jià)的二手次新房，總價(jià)段在100萬~200萬元之間的單位成交速度更快，其近期成交的水蔭路一套小面積老舊單位，成交總價(jià)不到150萬元，成交周期僅22天。合富研究院更分析指出，當(dāng)前廣州有部分老舊二手房單位從放賣到成交能在一周甚至幾天內(nèi)完成，而同期廣州二手房的平均交易周期超130天。

　　解讀 房價(jià)調(diào)整租金穩(wěn)定 租售比開始凸顯

　　合富研究院分析表示，“老破小”行情背后的主要原因包括價(jià)格調(diào)整到位、生活和教育配套完善、加裝“電梯”或微改造提升居住環(huán)境后對買家的吸引力增加等。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)還指出，在樓市調(diào)整、樓價(jià)下行周期內(nèi)，衡量物業(yè)價(jià)值的參考因素會從房價(jià)錨轉(zhuǎn)向租金收益。而價(jià)格調(diào)整到低位的“老破小”，相對低的入市門檻，再疊加成熟區(qū)域不錯的租金水平，租售比表現(xiàn)往往較優(yōu)。

　　根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會對租金的監(jiān)控也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。以越秀區(qū)淘金板塊為例，板塊內(nèi)標(biāo)桿二手次新盤淘金花園的平均租金為81.59元/平方米，成交均價(jià)約為8.9萬元/平方米，租售比約為1：850~1：1000。而結(jié)合該板塊樓梯樓61.56元/平方米的平均租金及該板塊成交均價(jià)4.22萬/平方米，租售比約1：685。考慮樓梯樓的成交均價(jià)往往更低于板塊平均水平，實(shí)際的租售比顯然更為合理。

　　“根據(jù)我們在一線租售經(jīng)驗(yàn)，像淘金這樣的成熟區(qū)域老舊單位租售比可能接1：500，租金收益率接近2%。如果愿意淘一淘，還有更‘筍’的。”上述中介人士說。

　　置業(yè)提醒

　　不迷信租售比 關(guān)注地段及產(chǎn)品

　　房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。而租金回報(bào)率=（每年收入-每年房屋管理費(fèi)用）/房屋買入價(jià)格×100%。二者均是衡量房產(chǎn)是否值得買入的重要指標(biāo)。高租售比，高租金收益率，意味著區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值合理，后市相對看好。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉提醒，在運(yùn)用租售比或租金回報(bào)率這一指標(biāo)時(shí)要注意兩點(diǎn)：第一是要有動態(tài)思維，無論是租金還是房價(jià)都是動態(tài)變化的。“就以‘老破小’為例，現(xiàn)在租售比相對合理，但未來大量城中村的保障房入市將給租金帶來較大不確定性。”第二從標(biāo)的選擇來看，卻并非租售比越高的房子越值得買。

　　“房產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成較為復(fù)雜，因此除了租金回報(bào)之外，還要考慮其保值增值的資產(chǎn)屬性。”肖文曉對此解讀道，租售比作為一個指標(biāo)，它關(guān)鍵卻不全面，置業(yè)仍然要重點(diǎn)關(guān)注地段資源及產(chǎn)品價(jià)值。